Versements hebdomadaires (non accélérés)

Dans le cas des versements hebdomadaires non accélérés, un paiement est effectué toutes les semaines (p. ex. tous les jeudis). Puisqu'il y a 52 semaines dans une année, vous effectuerez 52 versements dans l'année. Pour calculer le montant des versements hebdomadaires, il faut multiplier le montant du versement mensuel par 12 et le diviser par 52 (1 000 $ × 12 ÷ 52 = 230,77 $). Cette modalité de paiement n'entraîne aucune économie d'intérêts significative.

Versements hebdomadaires accélérés

Dans le cas de l'option « versements hebdomadaires accélérés », le quart du montant du versement mensuel est débité de votre compte toutes les semaines (p. ex. tous les mardis). Puisqu'il y a 52 semaines dans une année, vous effectuerez 52 versements dans l'année. Comme dans le cas de l'option « versements accélérés aux deux semaines », vous effectuez un paiement supplémentaire équivalent à un versement mensuel chaque année, ce qui signifie que vous rembourserez votre prêt hypothécaire plus rapidement que prévu et que vous réaliserez une économie en frais d'intérêts.

Le remboursement accélérés sans pénalités

Il est peut être avantageux d’avoir la possibilité de faire des remboursements accélérés et de bien en connaître les conditions. Il faut se renseigner auprès de son prêteur et s’assurer de comprendre les règles du jeu des remboursements anticipés. La majorité des institutions financières permette de verser un apport supplémentaire de l’ordre de 10% par année (non cumulatif). Certaines institutions ou certains individus sont plus généreux et permettent un remboursement accéléré jusqu'à 15% ou même 20% du montant initial de l’emprunt et ce, toujours une seule fois par année. Pour certaines institutions financières, ce montant doit être versé en une seule tranche alors que pour d’autres, le montant peut être versé en plusieurs tranches.

La majoration des versements mensuels

En plus des remboursements anticipés, la majorité des prêteurs hypothécaires permettent d’accroître les versements périodiques dans l’année. Par exemple, le versement peut être augmenté de 10%, 20% ou même 100% du versement périodique habituel et ce, une seule fois par année. Ces possibilités de remboursement anticipé sont intéressantes car elles permettent de diminuer le solde de l’hypothèque sans pour autant changer le versement périodique: il en résulte une diminution importante des frais d'intérêts.

Types de prêts hypothécaires

Assurance prêt hypothécaire

Les prêts hypothécaires à « rapport prêt-valeur élevé » (ceux où la mise de fonds est inférieure à 25 %) doivent, aux termes de la loi, être assurés contre le défaut de paiement. Cette assurance peut être fournie par le gouvernement fédéral, par l'entremise de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), ou par l'entremise d'un assureur privé accrédité (comme GE Assurance Hypothèque Canada). Grâce à l'assurance prêt hypothécaire, en cas de défaut de paiement des versements hypothécaires, le prêteur est remboursé par l'assureur.

Veuillez prendre note que l'assurance prêt hypothécaire ne protège que l'institution prêteuse. En cas de défaut de paiement des versements hypothécaires, et si le produit de la vente de la maison n'est pas suffisant pour payer le solde impayé de l'hypothèque, l'institution prêteuse sera couverte par l'assurance prêt hypothécaire. Il est à souligner que, dans ce cas, vous perdriez quand même votre maison.

Avant de vous accorder l'assurance, l'assureur de prêts hypothécaires effectue généralement une évaluation de votre crédit pour déterminer votre acceptabilité et il exige parfois des frais de demande ou d'évaluation pour procéder à l'examen de votre dossier et approuver le prêt hypothécaire. Ces frais couvrent les coûts associés à la confirmation de l'assurabilité du prêt hypothécaire (confirmation de la propriété et de la capacité financière du demandeur). Dans certains cas, l'institution prêteuse paie ces frais.
Habituellement, votre mise de fonds doit venir de vos propres fonds. Si vous empruntez ce montant (sur une marge de crédit, prêt personnel ou carte de crédit, par exemple), une prime plus élevée d'assurance prêt hypothécaire s'applique (voir le tableau suivant).

La prime d’assurance prêt hypothécaire peut être payée comptant ou ajoutée à votre hypothèque. Bien que la deuxième option puisse sembler intéressante à première vue, rappelez-vous qu’elle demeure plus coûteuse puisque vous devrez payer des intérêts sur la valeur de la prime.

Voici les primes d'assurance prêt hypothécaire :

P rimes d'assurance prêt hypothécaire :

Aux termes de la loi, il n'est pas obligatoire d'assurer les prêts hypothécaires ordinaires (ceux où la mise de fonds est égale ou supérieure à 25 %). Cependant, une assurance prêt hypothécaire est parfois exigée si le prêt est considéré à risque.

Cote de solvabilité

Lorsqu'il reçoit une demande de prêt hypothécaire, le prêteur vérifie s'il devrait accorder le prêt et sous quelles conditions.

Le prêteur vous demande alors l'autorisation d'obtenir une copie de votre dossier de crédit. Ce dossier contient la cote de solvabilité que vous avez détenue dans le passé ainsi que votre cote actuelle; il y est également indiqué la façon dont vous gérez votre crédit. Si vous ne gérez pas bien votre crédit, vous pourriez devoir payer une prime plus élevée et votre demande pourrait même être refusée, selon l'institution financière.

Si vous faites continuellement des paiements en retard ou si vous ne payez pas du tout vos factures, le prêteur pourrait refuser votre demande d'hypothèque. Certains prêteurs accepteront peut-être de donner suite à votre demande si vous disposez d'une mise de fond considérable et que vous désignez un cosignataire acceptable.

Si vous avez fait faillite dans le passé, cet antécédent figurera dans votre dossier de crédit pendant au moins six ans après la décharge. Alors que certains prêteurs n'examineront pas votre demande si une décharge de faillite est inscrite à votre dossier de crédit, d'autres examineront votre demande en fonction de votre situation actuelle et du montant de votre mise de fonds.

Comment pouvez-vous obtenir davantage de renseignements sur votre dossier de crédit?

Vous devriez demander une copie de votre dossier de crédit au moins une fois par an. Ceci est d'autant plus important avant de faire une demande de prêt hypothécaire, pour vous assurer que votre dossier de crédit ne contient aucune erreur. Ce service vous est généralement offert gratuitement. Pour demander une copie de votre dossier de crédit, veuillez communiquer avec les agences d'évaluation de crédit suivantes :

Comment pouvez-vous corriger une erreur commise dans votre dossier de crédit?

Si vous trouvez une erreur ou certaines anomalies dans votre rapport de crédit, vous pouvez vous adresser directement à l'agence d'évaluation du crédit. Toutefois, l'agence doit communiquer avec l'organisation qui a signalé l'information erronée, car elle ne peut pas faire de corrections sans confirmer au préalable qu'une erreur a été commise.

Les agences d'évaluation du crédit sont assujetties aux lois provinciales. Dans la plupart des provinces, les agences d'évaluation du crédit doivent résoudre les différends dans un délai de 30 jours (90 jours en Alberta). En d'autres termes, l'agence d'évaluation du crédit doit communiquer avec l'organisation qui lui a fourni l'information et, si elle confirme l'erreur, l'agence dispose de 30 jours pour apporter une correction au dossier de crédit. Si l'agence confirme que l'information est exacte mais que vous n'êtes pas d'accord avec elle, vous pouvez soumettre une brève déclaration pour expliquer votre position, et elle sera portée à votre dossier de crédit.

Pour éviter que les corrections à votre dossier de crédit prennent trop de temps, vous pouvez communiquer avec l'organisation qui a fourni l'information erronée (par exemple votre institution financière ou votre émetteur de carte de crédit) et lui demander de corriger l'erreur. Si votre institution financière refuse de le faire, vous pouvez lui demander de vous renseigner sur sa procédure de traitement des plaintes. La loi oblige les institutions financières sous réglementation fédérale (telles que les banques, quelques compagnies de fiducie et de prêts et quelques compagnies d'assurance) à se doter d'une telle procédure. C'est un mécanisme conçu pour résoudre les différends entre les consommateurs et leur institution financière. Pour obtenir des renseignements sur la procédure de traitement des plaintes de votre institution financière, adressez-vous au Centre de communications avec les consommateurs de l'ACFC par téléphone sans frais au 1 866 461-2232 ou communiquez directement avec votre succursale.

Préautorisation de prêt hypothécaire

La façon la plus facile de déterminer ses moyens est d'obtenir une « préautorisation » de prêt hypothécaire auprès d'une institution financière. Il s'agit de soumettre vos renseignements financiers à un prêteur potentiel, qui vous indique le montant maximum pour lequel il est disposé à vous consentir un prêt hypothécaire. La préautorisation, qui n'entraîne normalement aucune obligation de votre part (vous ne signez pas un contrat de prêt hypothécaire), peut aussi vous garantir un taux hypothécaire pour une période de 60 à 180 jours.

La durée pendant laquelle un prêteur garanti un taux

Lorsque vient le temps d’acheter une première maison ou lorsque vient le temps de renouveler son hypothèque, il faut magasiner. Les spécialistes de courtage en financement hypothécaire s’en chargent gratuitement pour vous! Comme il existe généralement un délai entre le moment de faire une promesse d'achat et le moment ou on devient légalement propriétaire (chez le notaire), les institutions financières doivent garantir les conditions offertes pour une période de temps. Cette période varie selon qu'il s'agisse d'un nouveau prêt, d'un renouvellement de prêt ou d'un prêt pour une maison neuve. Cette garantie de taux est obtenue par le biais d'une demande de prêt hypothécaire pré-approuvée qui confirme le montant de l’hypothèque et le taux auquel le prêteur est prêt à consentir.

Par exemple plusieurs créanciers garantissent les taux pendant 30 jours à leurs clients existants et pendant 60 à 90 jours ou même plus pour de nouveaux clients. Les prêteurs prennent pour acquis leurs clients existants en leur offrant généralement des conditions de prêts garantis pendant une période plus courte que celle offerte à de nouveaux clients.

Il faut comprendre que plus la période de garantie de taux est longue, plus les chances du client de bénéficier d'un taux avantageux sont accrues. Par exemple, si un client se fait confirmer un taux d'intérêt au mois de février et qu'il obtient d'une garantie du taux proposé jusqu'au mois de juillet, ce dernier bénéficie d'une plus grande période pendant laquelle il peut voir les taux diminuer et ainsi faire ajuster le taux garanti.

À titre d'exemple, le taux est généralement garanti 30 jours pour un renouvellement et 90 jours pour un nouveau prêt, parfois davantage. Encore une fois, les barèmes affichés sont discutables. Au mois d'août 2000, nous avons vu des taux être garantis pour une période de 6 mois, soit jusqu'en février 2001. Une telle situation offre une garantie incroyable pour un emprunteur qui pourra bénéficier des diminutions de taux d'intérêt d'ici février 2001, ou au moment où il devient légalement propriétaire. Dans le cas contraire, il est certain de ne pas subir de hausse de taux.

Coûts supplémentaires

Il ne faut pas oublier que l'achat d'une maison ne se résume pas au versement de la mise de fonds et aux versements hypothécaires. Il vous faudra en effet prévoir un autre paiement égal à 1,5 à 4 % du prix de la maison pour couvrir les coûts supplémentaires, comme les frais légaux, les droits de cession immobilière et le rajustement des taxes foncières.

Renouvellement du prêt hypothécaire

À la fin du terme, si l'établissement désire renouveler le prêt hypothécaire, il doit vous fournir un nouveau relevé, au moins 21 jours avant la fin du terme en cours. Ce relevé doit contenir les mêmes renseignements que ceux qui sont fournis lors d'une demande de nouveau prêt hypothécaire et il peut être combiné à une convention de renouvellement de prêt hypothécaire. Si, par contre, l'établissement de crédit décide de ne pas renouveler le prêt, il doit vous en informer au moins 21 jours avant la fin du terme en cours.

Rappelez-vous que vous n'êtes pas tenu de renouveler votre prêt hypothécaire auprès du même établissement. Environ quatre mois avant la date de renouvellement, vous devriez prendre contact avec divers courtiers en prêts hypothécaires et institutions financières pour trouver un nouveau prêt aux conditions qui répondront le mieux à vos besoins. Si vous ne magasinez pas et que vous ne négociez pas de nouvelles conditions, votre prêt pourrait être renouvelé automatiquement et vous n'obtiendrez probablement pas le meilleur taux d'intérêt ni les meilleures conditions.

Frais de pénalité

Il peut arriver qu'un client lié par un prêt hypothécaire fermé désire résilier le contrat en vigueur et négocier une nouvelle hypothèque à un taux inférieur. Malgré certaines exceptions, la plupart des conventions autorisent la renégociation du prêt hypothécaire. Les institutions financières permettent habituellement le remboursement accéléré du montant intégral du prêt, mais elles imposent alors une pénalité.

Comment les frais de pénalité sont calculés

Les frais de pénalité sont calculés d'après ce que stipule votre contrat hypothécaire original ou le contrat de renouvellement le plus récent que vous avez signé.

Si votre contrat vous autorise à rembourser complètement ou à renégocier votre prêt hypothécaire avant l'échéance, vous devez normalement acquitter une pénalité.

La pénalité est normalement égale au montant le plus élevé de :

Conseils pour réduire au minimum les frais de pénalité, deux aspects supplémentaires à considérer

Versement d'un montant forfaitaire avant la renégociation

De nombreuses conventions de prêt hypothécaire offrent l'option de remboursement accéléré sans pénalité, ce qui vous permet de rembourser jusqu'à concurrence de 20 %, et parfois davantage, de votre prêt chaque année. Vous pourriez donc souhaiter rembourser une partie de votre prêt hypothécaire (si votre institution financière vous autorise à le faire) avant la renégociation. Votre pénalité sera alors calculée sur le solde impayé après ce remboursement accéléré.

Dans l'exemple qui précède, si Jules avait effectué un versement forfaitaire de 5 000 $ avant de résilier son prêt, sa pénalité aurait été calculée en fonction du solde impayé de 92 218 $, plutôt que de 97 218 $, et sa pénalité aurait été de 5 533 $, plutôt que de 5 833 $.

La société canadienne d'hypothèques et logements (SCHL)

La SCHL est un organisme fédéral d’aide au logement. À ses débuts, la SCHL avait pour but d’aider les soldats revenant de guerre à se trouver un logement. La SCHL couvre un vaste secteur d’activités dont le financement de propriétés résidentielles. Entre autres, elle offre, au même titre que GE Capital, une assurance hypothécaire obligatoire pour le prêt hypothécaire dépassant 75% de la valeur marchande d’une propriété. En deçà d’un ratio prêt/valeur de 75% on considère le prêt hypothécaire comme conventionnel alors qu’au-dessus de 75% on doit recourir à un prêt assuré. Le ratio prêt/valeur maximal autorisé est de 95%. Depuis quelques temps, il est possible d’obtenir un prêt assuré sans aucune mise de fonds préalable. Ce programme s’appelle le programme mise de fonds multi-sources de la SCHL. En réalité, la SCHL requiert une mise de fonds minimum de 5 %, par contre cette mise de fonds peut être consentie par le prêteur lors d’une remise en argent de 5 % par exemple. La remise en argent de 5 % sert de mise de fonds initiale. Ceci se règle chez le notaire.

Voici l’adresse de la SCHL : http://www.cmhc-schl.gc.ca/schl.html

La possibilité de sauter un ou plusieurs paiements

Plusieurs institutions financières offrent la possibilité à l'emprunteur qui n'est pas en défaut, de "sauter" un paiement dans l'année pour des raisons personnelles.

La possibilité d'augmenter le prêt pendant le terme initial

Les contrats hypothécaires actuels offrent, pour la plupart, la possibilité d'accroître le prêt hypothécaire jusqu'à l'équivalent du montant initial de l'emprunt. Cette option est donc intéressante pour un emprunteur qui a remboursé une partie du capital de son prêt hypothécaire et qui a maintenant besoin de sommes additionnelles. Il suffit de poser la question au moment de négocier. Dans le cas d'un transfert de prêt (subrogation), il faudra référer au contrat hypothécaire initial.

L'hypothèque transférable

Les hypothèques peuvent généralement être transférées à un acquéreur éventuel. Voici deux situations qui peuvent démontrer l’utilité d’une telle possibilité.

Exemple : M. X est propriétaire d’une maison unifamiliale de 150 000 $ financée par une hypothèque de 100 000 $ à 6,30 % en vigueur encore pour 3 ans. M. X veut vendre sa maison pour habiter un logement à Montréal. Les taux d’intérêt en vigueur dans le marché, pour une période de trois ans, sont à 7,5%. L’hypothèque de M. X offre un avantage financier intéressant (3 000 $) pour un acquéreur éventuel et elle peut représenter une plus-value pour M. X. Il faut que le prêteur autorise le transfert d’hypothèque.

Exemple : M. Y est marié et contracte une hypothèque de 100 000 $ à 7,75 %, d’une durée de 5 ans, pour sa maison de 150 000 $. Cette hypothèque offre la possibilité à M. Y de transférer l’hypothèque dans le cas de la vente de la maison. Après 1 an, le couple divorce et doit vendre la maison. Le taux en vigueur pour un prêt de quatre ans est de 7,5%. Si M. Y vend sa propriété et met fin à son entente hypothécaire, il devra payer une pénalité de près de 2 500 $. En contre partie, le désavantage financier dû à son hypothèque est de 629 $. Si M. Y vend sa propriété tout en transférant l’hypothèque, il pourra économiser la pénalité de 2 500 $ mais devra possiblement consentir une diminution de prix pour compenser le désavantage financier.

Attention ! Il est important de s’informer des clauses qui régissent le cas où l’acheteur veut assumer l’hypothèque. Dans la plupart des cas, le vendeur (soit celui qui a contracté le prêt à l’origine) demeure garant du prêt, donc de l’acheteur, jusqu’à ce que le prêt soit quittancé ou remboursé en entier. Si le nouvel acheteur ne paie pas l’hypothèque, le prêteur peut tenir le vendeur (l’emprunteur initial) responsable du prêt et le poursuivre dans le cas où il subit des pertes. Le transfert d’hypothèque doit être fait de façon à ce que l’emprunteur original ne demeure pas garant du prêt en cas de défaut du nouvel emprunteur.

Généralement, les prêteurs qui acceptent le transfert complet des responsabilités de l’emprunteur exigeront que le nouvel emprunteur ait une capacité de crédit égale ou supérieure à celle de l’emprunteur original. Les institutions financières se réservent un droit de regard pour accepter ou refuser le nouvel emprunteur et c’est normal.

C’est au moment de la signature du prêt qu’il faut se renseigner sur les termes et conditions d’un transfert de l’hypothèque à un acheteur éventuel. Il est préférable de se renseigner auprès du responsable des prêts hypothécaires; il ne faut pas avoir peur de poser des questions.

Les frais de renouvellement

Les frais de renouvellement sont généralement minimes, moins de 100 $, et dans plusieurs cas, ils sont éliminés par le prêteur.

La disponibilité d'assurance-vie et invalidité

La majorité des prêteurs offrent un service d'assurance-vie et invalidité pour les prêts hypothécaires qu'ils contractent. Advenant le décès de l'emprunteur, le solde du prêt hypothécaire est automatiquement remboursé par l'assureur au prêteur.

Par contre, il pourrait être important de vérifier à priori si l'assureur accepte d'assurer l'emprunteur. Dans le cas d'un refus, après avoir contracté le prêt, il devient difficile, sinon impossible de faire marche arrière. Ceci est un cas vécu par celui qui écrit ces lignes. À partir d'une simple déclaration qu'un médecin avait été consulté dans le passé pour prendre des prises de sang et qu'une mauvaise lecture avait été constatée au niveau du foie (lecture qui a été corrigée rapidement), l'assureur a refusé l'assurance.

La quittance d'hypothèque ou la libération d'hypothèque

C’est en fait le remboursement de la dette au prêteur. En retour de ce remboursement, le prêteur doit faire radier le droit réel qui affectait l’immeuble. Dans ce cas, le prêteur informe le public que l’emprunteur a remboursé son prêt et que cet immeuble ne sert plus de garantie à l’encontre d’un prêt. L’immeuble est libre de dette. La quittance doit généralement être payée par l’emprunteur et non le prêteur. Les frais peuvent varier entre 350 $ et 500 $ et ceci est fait chez le notaire.

Si vous avez des questions, contactez nous !