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Les cinq (5) plus grandes erreurs

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L'erreur no 1 Ne pas obtenir une préqualification

Heureusement, de plus en plus d'acheteurs obtiennent une préqualification avant de commencer leur magasinage, mais ce n'est pas encore tous les acheteurs. Encore beaucoup de gens magasinent une hypothèque lorsque leur promesse d'achat est acceptée. Ils n'ont, en général, que quelques jours pour satisfaire la condition d'obtention d'un financement hypothécaire.

De plus, les taux d'intérêt fluctuent souvent et il est peut être périlleux de synchroniser l'achat de sa première maison avec la semaine où les taux hypothécaires sont à leur plus bas. Il n'est pas rare d'entendre les gens dire qu'ils auraient que s'ils avaient obtenu une une préqualification avant quelques semaines avant de présenter leur offre d'achat, ils auraient eu un meilleur taux. Un maigre 0,1% sur 100,000$ de prêt peut représenter plusieurs dollars en extra sur un amortissement total de 25 ans. La préqualification vous premet de garantir un taux contre les variations à la hausse pendant un nombre de jours préderminé allant de 60 à 180 jours. Si les taux venaient qu'à descendre pendant votre période de préqualification, vous obtiendrez le meilleur taux offert par le prêteur pendant toute la période automatiquement.

La préqualification est exactement le même processus que l'obtention d''une hypothèque, tout ce qui manque est l'adresse de la maison que vous voulez acheter. Le prêteur vérifiera vos revenus, votre mise de fonds (s'il y a une), et votre crédit. Il est rassurant de savoir le montant maximal d'emprunt et ainsi savoir que vous serez accepté lors de votre demande finale. Magasiner ainsi l’esprit en paix !

Il va sans dire qu'un acheteur préqualifié sera pris plus au sérieux par un agent immobilier et par le vendeur lors de la présentation d'une offre d'achat. Pensez-y ; mettez-vous dans les chaussures du vendeur… s’il doit choisir entre deux offres : une avec une préqualification et l’autre non...

Nous rencontrons des clients qui ont entendu qu'il est plus avantageux de transiger avec l'agent immobilier du vendeur que de faire affaires avec son propre agent immobilier. La raison stipulée est que l'agent du vendeur connaît le prix plancher du vendeur et ainsi l'acheteur profite d'un meilleur prix. Est-ce vraiment avantageux ?

Dans ce cas, un possible conflit d'intérêt pourrait survenir imaginez : l'agent doit prendre toutes les dispositions nécessaires pour obtenir le meilleur prix (prix haut) tandis qu'il doit voir aux meilleurs intérêts de l'acheteur (prix bas).

Donc, pour être sûr que ses intérêts sont respectés, avoir son propre agent immobilier à ses côtés peu faciliter la transaction. De plus, nous sommes aussi agents immobiliers spécialités dans le courtage hypothécaire. Nous pouvons vous conseiller dans une transaction impliquant des collègues, entre deux particuliers ou même un contracteur de maisons neuves. Dans le cas de l'achat d'une maison avec un agent immobilier, vous aurez donc deux agents immobiliers qui travailleront pour vous (votre agent en tant qu'acheteur et un membre de notre équipe !) et ça gratuitement !

Il est très fortement recommandé de faire une promesse d'achat conditionnelle à une inspection en bâtiment. Laissez-nous vous épargner les histoires d'horreur que nous avons entendues... Croyez-nous, il est sage de demander à un expert d’inspecter la propriété avant d'acheter.

L'inspecteur en bâtiment devrait fournir un rapport écrit de l'état de la maison ainsi que les réparations nécessaires. De plus, il pourrait vous fournir un estimé des réparations urgentes et nécessaires. En effet, la condition d'inspection de la propriété sert de mécanisme de sûreté: elle libère l'acheteur d'acheter la maison si l'inspecteur trouve un défaut majeur à la maison. Par contre, si l'inspection ne révèle, tout au plus que quelques robinets qui fuient, vous risquez de ne pouvoir invoquer cette raison pour retirer votre offre d'achat!

Toutefois, nous vous suggérons de prendre un inspecteur en bâtiment indépendant des agents immobiliers impliqués dans la transaction. Dans le but de bien servir leurs clients, de nombreux agents immobiliers recommandent les services d'un inspecteur en bâtiment. L'intérêt des deux parties est divergent; les agents veulent compléter la transaction pour toucher leur rétribution (commission) (ce qui est normal) et l'inspecteur en bâtiment pourrait potentiellement avorter la transaction avec ses conclusions. Ce raisonnement suit la logique de ne pas faire examiner une voiture usagée au garage qui vous la vend...

Même si les intentions de votre agent sont bonnes, un consommateur averti doit prendre ses précautions. Il est important de choisir un inspecteur en bâtiment le plus tôt possible dans ses recherches pour ne pas devenir dans l'obligation de choisir un inspecteur disponible par rapport à un inspecteur compétent.

Les institutions financières sont dans une constante bataille pour maintenir ou même agrandir leur part du marché hypothécaire. Avec le ralentissement important qu’à connu le marché immobilier durant les années 1980, et par conséquent le peu de construction neuve, les institutions financières ont dû redoubler d’ardeur et trouver de nouveaux moyens pour aller chercher de nouveaux clients. Elles ont vite compris que les agents immobiliers étaient dans une position privilégiée pour connaître les besoins des clients avant qu’ils n’aient pris une décision finale et possiblement influencer leur décision quant à l'institution financière à choisir pour leur financement hypothécaire..

Pour ce faire, et comme rien n’est gratuit dans ce monde, certaines institutions financières ont commencé à "récompenser" les agents qui leur référaient des clients. Cette ristourne vient sous forme d’argent, de voyages ou autres cadeaux. Il n'y a rien d'illigitime dans cette transaction.

Les agents immobiliers doivent, selon la Loi sur le courtage immobilier (LCI), informer leur client s’ils recoivent une commission pour les référer à une institution financière. Si un agent immobilier parle de certains prêteurs, il devient du devoir du consommateur de poser la question à savoir s’il reçoit une commission du prêteur qu'il vous recommande. Un conseiller peut perdre de son objectivité lorsque de l'argent est en jeu...

Lorsque la promesse d'achat est acceptée, vous avez quelques jours (généralement 10 jours calendrier) pour obtenir une approbation hypothécaire. C'est à ce moment que votre agent vous référera le nom de conseillers hypothécaires. Habituellement, il vous tendra, entre autre, deux cartes d'affaires: une d'un conseiller d’une caisse populaire Desjardins et l'autre d'un conseiller de la Banque Nationale.

Il y a ici une question d'argent... Bien que les Caisses populaires Desjardins et la Banque Nationale soient d'excellents prêteurs, ces institutions, entre autre, versent aux agents immobilier une commission d'environ 500 $ par tranche de 100 000$ de prêt (la commission peu varier) pour leur avoir référé un nouveau client. Ce taux de "récompense de référencement" est parmi les plus hauts dans l'industrie. Quelques fois, les consultants en financement hypothécaire partagent la rétribution qu'ils recoivent du prêteur avec l'agent immobilier, mais ce partage n'atteint jamais la commission qu'un agent recevrait directement d'une institution financière.

Faire affaires avec nous, c'est rencontrer près de 20 prêteurs en un seul rendez-vous et parmi ces 20 prêteurs se placent les Caisses populaires Desjardins et la Banque Nationale. Donc nous sersons en mesure de vous présenter les produits de ces deux institutions plus ceux des 18 autres prêteurs. Vous choisirez donc, le prêteur le plus avantageux pour vous.

Le seul conseil que nous avons à vous donner sur ce sujet est d'y penser deux fois avant de prendre l'assurance-vie du prêteur. Nous vous recommandons de faire affaires avec un assureur indépendant pour plusieurs raisons. Les problèmes surviennent lorsque vous arriverez à renouvellement :

1	Vous avez souscrit à l'assurance-vie et invalidité de votre prêteur et votre prêt arrive à renouvellement. Vous magasinez d'autres prêteurs pour obtenir un meilleur taux. Ces nouveaux prêteurs n'offrent pas l'assurance-invalidité ou leurs conditions ne sont pas semblables à l'assurance-vie de votre prêteur
2	Votre prêt arrive à renouvellement et vous magasinez les prêteurs pour un meilleur taux d'intérêt. Vous trouvez un prêteur qui vous fait un taux exceptionnel pour vous rendre compte que ces primes d'assurance sont plus élevées. En bout du compte, vos paiements diminuent très peu.
3	Vous êtes assuré avec votre prêteur actuel et malheureusement la maladie survient. Heureusement, vous étiez déjà assuré, mais maintenant, vous ne rencontrez plus les critères des autres assureurs et vous ne pouvez plus magasiner votre renouvellement sans à avoir à vous passer d'assurance-vie. Si jamais votre prêteur apprend que vous ne pouvez plus transférer votre prêt ailleurs à cause de votre santé, pensez-vous qu'il vous offrira le meilleur taux lors de votre renouvellement?